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单位指标房，怎么转让？！

“指标房”通常是指某些单位或政府为改善职工或市民的住房条件，购买或集资建设的房屋，只有特定的对象才能购买。这些房屋一般价格远低于市场价格，成为一些人眼中的香馍馍，受到了市场的关注。部分具有购买指标房资格的人因各种原因不愿自己购买该房屋，将指标转让并收取一笔“指标费”，由实际购买人出资购买，但由具有购买资格的人签署《商品房买卖合同》并将房屋登记在自己名下，再将房屋过户至实际出资人名下，当房屋价格大幅度上涨或其他情况出现时，名义购房人往往反悔，不愿意将房屋所有权转让给实际出资人，导致纠纷的产生。那么，指标房买卖的有哪些风险及应如何防范？

一、指标房转让的法律风险

1、从实际出资人的角度出发，指标房的转让具有以下风险：

首先，如果名义购房人反悔，实际出资人不能证明双方之间的指标转让关系和支付购房款的事实，较难取得房屋产权或收回购房款；其次，如果名义购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义购房人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；最后，如果贷款银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

出现以上情况时出资人很难取得房屋所有权，而可能只能要求返还房价款、违约金、退还指标费，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使名义购房人不存在任何违约行为，将名义购房人名下的房屋转移登记到实际出资人名下也要负担二手房交易的税费。

2、从名义购房人的角度出发，同样存在风险。名义购房人往往认为房屋登记在自己名下，无须担心任何问题。但购买房屋就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果实际出资人支付房款或按揭还款不及时，还会导致名义购房人对开发商或贷款银行承担违约责任，并影响个人征信。

二、指标转让的效力问题

实际出资人会与名义购房人签订指标转让合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方签订的指标转让合同的有效性需要具体分析。

1、购买房屋一般的商品房，应当认定为有效合同。

法无明文禁止即自由。法律并没有明令禁止购房指标的转让，虽然我国《城市房地产管理法》规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，但它仅仅是对物权行为的限制，转让购房指标，并非物权范畴。因此，其不能作为合同无效的法律依据。其次，职工按单位政策享有优惠购房的权利，与单位签订认购资格时其尚未实际取得房屋，因此，职工对房屋的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴。此类房屋转让过程中发生的纠纷，属于购房资格转让纠纷，并非房屋所有权转让纠纷；转让行为不违反法理的强制性规定；没有损害其他人利益，合同有效，双应当继续履行。

2、购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

经济适用房、军用房等，是针对特殊人群，国家有严格的条件限制，购房人必须符合相关的条件。根据《经济适用住房管理办法》的规定，经适房销售后，5年内不得上市交易。确需转让的，由原购房人向市房地产行政管理部门申请回购，回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。在限制转让的年限内将房屋转让，或将购房权私自转让给没有购房资格的人，以上行为违反国家关于购买经济适用住房的相关规定，法律认定该类购房指标的转让合同无效。

3、关于夫妻一方不知情是否可以解除合同的问题

纠纷发生后，名义购房人未签署指标转让合同的夫妻一方往住以不知情、另一方擅自处置夫妻共同财产为由，要求解除转让合同。但笔者认为，该理由不能解除转让合同。第一，购房指标不属于夫妻共同财产。转让合同的标的不是房屋所有权，只是购房资格，不存在房屋所有权的转移问题，因此，与夫妻共同财产无关。此外，购房资格大多是基于职工身份而取得，而非基于婚姻关系所产生的权利，因此该资格并不属于夫妻共同财产范畴。

即使认定购房资格为夫妻共同财产，一般推定购房资格的转让为夫妻共同的意思表示。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”夫妻是一种相当亲密的生活关系，实际出资人有理由相信，转让得行为应为其夫妻双方共同意思表示。

4、关于单位禁止转让房资格的规定是否影响购房指标转让合同的效力

虽然，一般单位都会禁止本单位的职工将其购房资格转让他人，但这仅仅是单位内部的规定，职工违反单位内部规定，只能由单位内部进行处理，这并不影响购房指标转让合同的效力。只有符合《合同法》第五十二条规定情况下才无效，因此，购房指标转让应当认定有效。

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